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Colonial y Merlin: Las inmobiliarias del Ibex sacan pecho con sus resultados semestrales en plena oleada inflacionista | Economía



La inflación nunca es una compañera de viaje deseada, pero no resulta igual de incómoda para todas las empresas. Algo así explicaba Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, cuando este jueves presentó los resultados semestrales de la inmobiliaria. “En costes nos afecta poco y en ingresos el impacto es positivo”, admitió, “es una fuente importante que explica el comportamiento que llevamos en estos seis meses”. Colonial declaró un beneficio neto de 355 millones entre enero y junio, más del doble que en el mismo periodo de 2021 y el mejor en un lustro. Su rival Merlin Properties ganó 492 millones, el primer semestre más abultado de su historia.

Colonial y Merlin son las únicas socimis (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) presentes en el Ibex 35. Se trata de dos gigantes del sector cuyo negocio consiste en extraer valor de las decenas de activos inmobiliarios que poseen. Esto lo hacen de dos maneras: mediante el alquiler de esos edificios, por lo que obtienen unas rentas recurrentes; y, más puntualmente, vendiendo algún inmueble por un importe superior al que lo compraron y a lo que hayan desembolsado para mejorarlo. Tener ojo para las inversiones, por tanto, es fundamental para sus resultados.

Aunque en ocasiones también se encuentran con alguna ayuda inesperada. En España lo normal es que las rentas de alquiler se actualicen anualmente con el IPC. Para evitar que los inquilinos vieran subir de manera desorbitada el importe de las casas, el Gobierno aprobó un tope del 2%. Pero ese límite se aplica solo a la vivienda, un sector al que Colonial y Merlin apenas tienen exposición. La primera está muy especializada en los edificios de oficinas y más de la mitad de su negocio viene de París (también está presente en Madrid y Barcelona). La segunda también tiene mayoritariamente oficinas, pero suma centros comerciales e inmuebles logísticos. En definitiva, que no están encontrando problemas para subir las rentas al mismo ritmo que la inflación. “Lo hemos hecho ya en más de la mitad de los contratos, sin ninguna incidencia”, explicó Viñolas.

Como resultado, los ingresos de ambas compañías han mejorado en el semestre. Merlin reconoce un aumento del 8,1% hasta los 226,6 millones. De ese total, 222,6 millones salen de los pagos de alquileres, un 8,3% más que en la primera mitad de 2021. En la propia presentación de resultados, y en alusión a la mejora de la parte logística, la socimi habla de un “crecimiento récord de rentas (…) gracias a la plena ocupación, la inflación y [la] reversión capturada”. Para Colonial, la facturación ha crecido casi un 11% hasta los 173 millones y los ingresos por rentas (170 millones) lo hicieron un 9%. Una parte de ese incremento se debe a la propia evolución de un mercado que está en expansión. De hecho, la compañía que encabeza Viñolas formalizó en la primera mitad del año 58 contratos de arrendamiento que equivalen a más de 100.000 metros cuadrados. Es un 75% más que un año antes.

A edificios con alquileres más altos corresponde una mayor rentabilidad, que Merlin calcula en 15 puntos básicos (0,15%) más. Y ello repercute a su vez en un mayor valor de sus carteras inmobiliarias, lo que también alimenta sus resultados. Colonial ha presentado la tasación más alta de su historia: sus activos valían a finales de junio 13.334 millones, un 7% más que en el pasado diciembre (las socimis dan la estimación de valor de sus inmuebles semestralmente). La mayor parte del crecimiento vino de la revalorización de la cartera, aunque 3 puntos correspondieron con nuevas inversiones.

Para Merlin la comparación es más complicada porque completó en el periodo la venta de 659 oficinas bancarias al BBVA, una operación por la que pagará un dividendo extraordinario de 75 céntimos por acción (más de lo previsto inicialmente) el próximo 18 de agosto. Por tanto, como se esperaba, ya no tiene la mayor cartera inmobiliaria: suma 11.390 millones (frente a 13.041 millones en diciembre). Pero en términos comparables estima que sus activos se han revalorizado un 1,2% en el semestre. Vientos de cola, en suma, para las dos socimis del Ibex, que históricamente cotizan muy por debajo del valor teórico de sus activos, una situación que se agravó con la pandemia. Ambas, eso sí, se dieron un pequeño festín en Bolsa este viernes. En una semana que avanzaba con movimientos fútiles, se anotaron ganancias en torno al 4% en la jornada posterior a la presentación de resultados.

Brugera, presidente de Colonial, cobra tres millones por dejar las funciones ejecutivas

Al margen de la buena marcha operativa de los negocios, las grandes socimis también han vivido un primer semestre de cambios en materia corporativa. Merlin retocó su estructura de gobernanza, tras la guerra que estalló en el consejo de administración a finales del pasado diciembre. En Colonial las aguas bajaron más tranquilas, pero su presidente, Juan José Brugera, decidió cesar en sus funciones ejecutivas al haber cumplido 75 años. Desde mayo ostenta el cargo de presidente no ejecutivo. 

Ese movimiento, anunciado en su día, no se menciona en las cuentas semestrales, pero las cifras presentadas a la CNMV sí recogen un rastro de ello. En concreto, anotan tres millones de euros en el apartado de los sueldos que han percibido los consejeros. Tal y como recoge la propia política de remuneraciones aprobada por la socimi, y depositada también en su día ante el regulador bursátil, esa es la cantidad que se preveía en el contrato de Brugera como indemnización en caso de «reducción sustancial de funciones». El documento también recogía un pago de 534.000 euros como liquidación de un «plan de previsión» suscrito en 2016. 

El ahora presidente no ejecutivo de Colonial, que llegó a la compañía hace casi cuatro décadas y, salvo durante un paréntesis de dos años, ha estado al frente de la misma desde entonces, ganó el año pasado cerca de 2,7 millones sumando todos los conceptos retributivos (pago fijo, variable vinculado a objetivos y otros conceptos). En adelante percibirá, según detalla el documento depositado en la CNMV, 550.000 euros más algunas dietas. Es decir, que al quedar Viñolas como único ejecutivo, es de esperar que el gasto de la socimi en los salarios de sus 11 consejeros, que en 2021 se elevó por encima de los siete millones, se reduzca sustancialmente a partir de este año.

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